In den kommenden Jahren geht die Boomer-Generation (Jahrgänge 1949 – 1964) in den Ruhestand. Endlich steht nach einem langen Erwerbsleben genügend Zeit zur Verfügung, um sich den schönen Seiten des Lebens zu widmen. Allerdings gehen mit dem Rentenbeginn üblicherweise auch die Einnahmen deutlich zurück. Gleichzeitig erhöhen sich die Ausgaben, vor allem durch die Inflation und die steigenden Kosten für die eigene Gesundheitsversorgung. Das zur Verfügung stehende Einkommen reicht oft nur aus, um die nötigsten Ausgaben zu decken.
Glücklich schätzen dürfen sich Senioren, die über eine abbezahlte Wohnimmobilie verfügen. In dieser ist eine Menge Kapital gebunden, das freigesetzt werden kann, um den Ruhestand angenehm und ohne Geldsorgen anzugehen. Die Lösung könnte eine Leibrente, ein Rückmietkauf und eine Umkehrhypothek sein. Seit einiger Zeit ist es zudem möglich, mit einem Immobilien-Teilverkauf den finanziellen Spielraum im Ruhestand zu erweitern.
Was wird unter einer Immobilienrente verstanden?
Ein nicht zu vernachlässigender Anteil der Erwerbstätigen hat im Laufe eines langen Arbeitslebens eine eigene Wohnimmobilie angeschafft. Große Teile des zur Verfügung stehenden Kapitals floss dabei über Jahre hinweg in die Tilgung des Immobilienkredits, sodass viele Wünsche auf später verschoben werden mussten. Diverse Modelle der Immobilienrente ermöglichen es, das gebundene Kapital teilweise oder komplett freizusetzen und die eigene Liquidität im Ruhestand zu erhöhen. Die Immobilie dient den Geldgebern dabei als Sicherheit für ihre Investition.
Immobilien-Teilverkauf
Der Teilverkauf ist kein klassisches Modell der Immobilienrente, eher ähnelt er vom Ablauf her einem Immobilien-Komplettverkauf. Ein Teilverkauf kann die optimale Lösung sein, wenn Eigentümer einen Teil ihres Immobilienkapitals in Barvermögen umwandeln wollten, ohne dabei aus der Immobilie ausziehen zu müssen.
Wie läuft ein Immobilien-Teilverkauf ab?
Der Eigentümer und potenzielle Teilverkäufer sucht über das Internet einen geeigneten Anbieter wie die Deutsche Teilkauf und tritt mit diesem über dessen Website beziehungsweise telefonisch in Kontakt. In einem ersten unverbindlichen Beratungsgespräch werden erste Fragen geklärt und das Modell erläutert. Dabei ist zu berücksichtigen, dass über das Teilverkaufsmodell nur bis zu 50 Prozent der Immobilie veräußert werden können. Außerdem sollte die Kaufsumme mindestens 100.000 Euro betragen, sodass die Immobilie das Doppelte wert sein sollte. Erfüllt die Immobilie diese Grundbedingung, entsendet der Anbieter einen unabhängigen Gutachter auf eigene Kosten, der den Marktwert der Immobilie ermittelt. Steht dieser fest, einigen sich der Eigentümer und der Anbieter auf den Prozentsatz, der veräußert werden soll, um den zukünftigen Finanzbedarf des Teilverkäufers zu decken. Daraufhin gibt der Teilkäufer ein verbindliches Angebot ab. Sind sich beide Parteien weiterhin einig, wird ein Notar beauftragt, der einen Kaufvertrag aufsetzt. Sobald dieser unterschrieben ist, wird die Kaufsumme ausgezahlt. Gleichzeitig wird ein Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen.
Was hat es mit dem Nießbrauchrecht auf sich?
Der entscheidende Punkt beim Teilverkauf ist das Nießbrauchrecht. Dieses sichert dem Teilverkäufer die Entscheidungshoheit über die Immobilie zu. Er darf weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben und muss keinen Umzug in Kauf nehmen. Außerdem behält er das Recht, die Immobilie zu vermieten und weiterhin Einnahmen zu generieren. Dieses finanzielle Polster kann entscheidend sein, sollte später doch ein Umzug ins Pflegeheim notwendig werden. Der Teilkäufer nimmt die Position eines stillen Miteigentümers ein. Er erhält für die Gewährung des Nießbrauchrechts ein monatliches Nutzungsentgelt, das individuell vereinbart wird.
Vererbung und späterer Gesamtverkauf
Der Teilverkäufer profitiert über den verbliebenen Teil der Immobilie weiterhin von Wertsteigerungen am Immobilienmarkt. Zudem kann die Immobilie auch nach einem Immobilien-Teilverkauf problemlos an eventuelle Erben weitergegeben werden. Im Falle des Ablebens der Teilverkäufer erhalten die Erben ein Erstankaufrecht eingeräumt, um den veräußerten Teil zurückzukaufen. Sollte es dennoch zu einem Gesamtverkauf kommen, übernimmt der Teilkäufer die damit verbundenen Aufgaben. Dies ist insofern von Vorteil, als dass der Anbieter in der Regel aus der Immobilienbranche kommt und weitaus bessere Preise erzielt als Privatleute. Sobald ein Gesamtverkauf vollzogen wurde, erhalten die Erben den ihnen zustehenden Anteil ausgezahlt.
Seniorenkredit
Bei einem Seniorenkredit handelt es sich um ein Darlehen, bei dem die Immobilie als Sicherheit genutzt wird. Der Ruhestand wird dabei über die Aufnahme von Schulden finanziert. Allerdings verhalten sich Kreditinstitute bei Menschen, die ein gewisses Alter erreicht haben, zögerlich und versehen solche Kreditlinien mit höheren Zinsen. Zudem verschärft die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WoKri) die Kreditvergabe für Senioren, sodass Darlehen in diesem Alterssegment deutlich teurer werden.
Leibrente
Die Leibrente ist die klassische Form der Immobilienrente. Sie lässt sich vergleichen mit einem Immobilienverkauf auf Basis einer Ratenzahlung. Der Eigentümer veräußert seine Immobilie komplett an einen Anbieter aus der Immobilienbranche. Dieser bezahlt in Form einer monatlichen Leibrente, die je nach Vereinbarung entweder befristet oder lebenslang zur Auszahlung kommt. Der Eigentümer verliert die Entscheidungshoheit und das Recht zur Vererbung. Auch an künftigen Wertsteigerungen kann er nicht mehr partizipieren. Ihm wird vielmehr ein Wohnrecht zugestanden, das bis zum Lebensende oder bis zu einem späteren Auszug gilt. Wichtig dabei ist, dass das Wohnrecht auch bei einem Umzug ins Pflegeheim verfällt. Eine Vermietung wie bei einem Teilverkauf ist bei diesem Modell nicht vorgesehen. Die Leibrente wartet mit zwei Varianten auf.
Lebenslange Leibrente
Die Zahlungen werden bis zum Ableben des bisherigen Eigentümers fortgeführt. Die Höhe der Zahlungen errechnet sich aus der Kaufsumme in Verbindung mit der statistischen Lebenserwartung. Segnet der bisherige Eigentümer früher als erwartet das Zeitliche, verfallen jegliche Ansprüche, auch die der eventuellen Erben.
Befristete Leibrente
Bei dieser Form ist nicht die Lebensdauer der ehemaligen Eigentümer von Bedeutung. Die Höhe der Rentenzahlungen wird vielmehr auf der Basis eines fest kalkulierbaren Zeitraums festgesetzt und ist zeitlich begrenzt. Auch hier gilt, dass die Zahlungen mit dem Tod der Rentenberechtigten eingestellt werden.
Grafik: Thomas Grotenclos
Umkehrhypothek
Bei der Umkehrhypothek lässt sich der Eigentümer ein Darlehen auszahlen, das als Schuld im Grundbuch eingetragen wird. Er muss dabei keine Raten zahlen, bis die Immobilie verkauft wird, was in der Regel im Todesfall geschieht. Mit dem Erlös wird das Darlehen inklusive Zinsen auf einen Schlag getilgt. Sollte die Verkaufssumme nicht ausreichen, können eventuelle Erben in Regress genommen werden.
Rückmietkauf
Bei diesem Modell verkauft der Eigentümer die komplette Immobilie. Damit gehen sowohl die Entscheidungshoheit, das Nutzungsrecht als auch Erbansprüche verloren. Einzig das Wohnrecht bleibt erhalten, indem der Verkäufer einen unbefristeten Mietvertrag erhält. Die Höhe der Miete richtet sich nach dem Marktwert der Immobilie. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nicht vorgesehen, allerdings kann eine solche aufgrund rückständiger Mietzahlungen geltend gemacht werden. Der neue Eigentümer ist verantwortlich für die Instandhaltung und die Sanierung der Immobilie.
Fazit
Herkömmliche Modelle der Immobilienverrentung ermöglichen eine Steigerung der Liquidität für den Ruhestand nur über einen Komplettverkauf oder die Aufnahme von Schulden. Der Teilverkauf ermöglicht neue finanzielle Mittel, sieht dabei aber keinen Aus- oder Umzug vor. Es muss nur der Teil der Immobilie veräußert werden, der für die Finanzierung des Ruhestands notwendig ist. Über das Nießbrauchrecht bleiben weitgehende Befugnisse erhalten. Die Immobilie kann weiterhin vererbt werden und von künftigen Wertsteigerungen wird weiterhin profitiert.
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