In der Immobilienbranche vollzieht sich ein grüner Paradigmenwechsel, innerhalb dessen Faktoren wie Energieeffizienz, Nachhaltigkeit und Verantwortungsbewusstsein mehr und mehr an Bedeutung gewinnen. Besonders im Fokus steht dabei das Konzept ESG, das Akteure der Immobilienwirtschaft mehr und mehr vor Herausforderungen stellt. Wer seine Bestände nicht gewissenhaft unter Gesichtspunkten der Nachhaltigkeit prüft, wird bei der Vermarktung perspektivisch mit Nachteilen zu rechnen haben. In diesem Artikel erklärt Immobilienchirurg Mounir Ghazi, worauf es jetzt ankommt.
Mounir Ghazi zum Thema Nachhaltigkeit –
die wichtigsten Dimensionen moderner ESG-Konzepte
Die Abkürzung ESG steht für Environmental Social Governance. Sie umfasst alle Beiträge, die Unternehmen über das gesetzlich vorgegebene Maß hinaus zu nachhaltigen Entwicklungen in den Bereichen Umwelt, Soziales und Unternehmensführung leisten. Hier sind vor allem Dimensionen wie die folgenden zu nennen: Verantwortungsbewusster Umgang mit Ressourcen, Recycling, Klimaschutz, faire Löhne, Integration und Inklusion, verbesserter Nutzungskomfort von Immobilien und ein transparenter Dialog mit Investoren. Schon an dieser kurzen Auswahl wird ersichtlich, dass es für Umsetzungen von ESG-Strategien viele Ansatzpunkte gibt. Und gerade in dieser individuellen Variantenvielfalt bestand lange ein Problem, verringerte sie doch die Aussagekraft von vielen Nachhaltigkeitszertifizierungen, die in vielen Fällen den Charakter von Marketing-Maßnahmen annahmen. Änderungen diesbezüglich gab es durch den Sustainable Finance Action Plan der EU, der im März 2021 verabschiedet wurde. Hier sind vor allem die Taxonomie- und die Offenlegungsverordnung zu nennen, die erstmals verbindliche Kriterien aufstellten.
Welche Konsequenzen ergeben sich für Bestandsverwalter?
Aktuellen Studien ist zu entnehmen, dass immer mehr Investoren ihr Geld in nachhaltige Assets investieren wollen. Entsprechend stark
Mounir Ghazi, Facharzt mit Leidenschaft für Immobilien.
stehen Portfolio- und Asset-Manager in der Pflicht, auf ihre Wünsche einzugehen, wenn sie stabile Finanzierungen sicherstellen wollen. Eine zentrale Rolle bei der Investitionsentscheidung spielen Umweltfaktoren – nicht nur in Bezug auf die gesellschaftliche Dringlichkeit des Themas, sondern auch bezogen auf das Unternehmen selbst. Hervorzuheben sind hier etwa die Eindämmung des Klimawandels und die Schaffung von menschenwürdigen Produktions- und Arbeitsbedingungen. In diesem Zusammenhang weisen immer mehr institutionelle Investoren auf ihr Bedürfnis hin, Kapital an den richtigen Stellen einzusetzen. Weiterhin versprechen sich Anleger von der Befolgung nachhaltigkeitszentrierter Strategien eine bessere Rendite und eine verlässlichere Risikoverringerung. Für Bestandsverwalter wird es im Zuge dieser Entwicklung wichtig, eine ausgeprägte Sensibilität für neue Chancen zu entwickeln, anstatt sich nur auf den größer werdenden Aufwand zu konzentrieren.
Möglichkeiten für die Umsetzung von Nachhaltigkeitskonzepten
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, ESG-konforme Konzepte in bestehende Prozesse zu implementieren. Große Potenziale ergeben sich etwa in folgenden Bereichen.
Naturschutz:
Zu den wichtigsten Ansatzpunkten gehört der Einsatz von nachhaltigen Baumaterialien, die Nutzung von ressourcenschonenden Technologien und die transparente Zusammenarbeit zwischen Verwaltern, Objekteigentümern und Bewohnern. Zu beliebten nachhaltigen Rohstoffen gehören etwa Ziegel, Holz, Reet, Lehm, Naturlack und Naturstein. In Sachen Energieeffizienz sind Techniken wie Photovoltaik und Geothermie auf dem Vormarsch. Sie bieten den großen Vorteil, dass man auch Bestandsobjekte damit ausstatten kann. So ist das Thema Naturschutz nicht nur auf Neubauten beschränkt. Weitere wichtige Konzepte betreffen Gebäudeaufstockungen zur Vermeidung neuer Flächenversiegelungen, Dachbegrünungen und Dämmungen.
Soziale Faktoren:
Soziale Anforderungen kann man erfüllen, indem man nachhaltige Mieterstrukturen schafft – etwa in Sozialbauten und Seniorenresidenzen. Auch Zinsspenden für soziale Zwecke, Mikrofinanzfonds und Aktienkäufe von Unternehmen mit grünen Produktionsbedingungen sind effektive Möglichkeiten zur Umsetzung von ESG-Anforderungen. Hier ist auch die Sicherstellung von gut zugänglichen Verkehrsanbindungen zu nennen.
Management:
Wenn man über Wirtschaftlichkeit bei Immobilien spricht, gehört der Lebenszyklus der Immobilie zu den wichtigsten Faktoren. Jede Immobilie sollte sich über ihren gesamten Lebenszeitraum tragen und Erträge generieren. Faktoren, die hierbei von Bedeutung sind, sind die Auswahl der Investitionsstrategie, das Risikoprofil und die regelmäßige Überprüfung von Dienstleistungsverträgen.
So laufen ESG-Prüfungen ab
ESG-Maßnahmen führt man üblicherweise im Stil klassischer Feedback-Schleifen durch. Dabei besteht der erste Schritt in der Festlegung von Zielen, woraufhin ein Audit vorgenommen wird, bei dem man Bestandsobjekte überprüft und interessante Zukäufe und Projektentwicklungen hinsichtlich ihrer Eignung für das Portfolio prüft. Dabei geht man in der Regel nach einem festen Schema vor, in dem Faktoren wie die Mieterauswahl, die Nutzungsart, Klimazertifizierungen und die Energieversorgung eingeschlossen sind. Passen interessante Immobilien zu den Vorgaben, werden sie in das Portfolio aufgenommen. Mangelhafte Bestandsimmobilien werden entweder modernisiert oder veräußert. Da es beim Thema Nachhaltigkeit um Langfristigkeit geht und sich die Rahmenbedingungen stets verändern, muss die Feedback-Schleife immer wieder von Neuem durchlaufen werden. Entsprechend wichtig ist es, den Bestand permanent zu überprüfen und zu optimieren, um eine optimale Performance sicherzustellen.
Die zukünftige Bedeutung von ESG
Das Thema ESG steht trotz seiner zunehmenden Bedeutung noch ganz am Anfang. Man kann davon ausgehen, dass in den kommenden Jahren weitere gesetzliche Vorgaben folgen werden, weshalb Eigentümer und Verwalter proaktiv tätig werden sollten. Verstärkt werden dürfte diese Entwicklung durch den zunehmenden wirtschaftlichen Druck, den umweltbewusste Investoren ausüben. Bislang nicht regulierte Marktteilnehmer sollten entsprechend gewissenhaft dazu übergehen, passgenaue Nachhaltigkeitsstrategien zu entwickeln und ihre Vertragsgestaltungen anzupassen. Andernfalls bestehen Risiken wie Wertverluste und eine verminderte Vermarktbarkeit. Eine wichtige Voraussetzung für eine erfolgreiche Maßnahmenumsetzung ist dabei, dass ausreichend personelle Ressourcen bereitgestellt werden.
Über Immobilienchirurg
Die Immobilienchirurg GmbH wurde von Mounir Ghazi 2017 als kleines Familienunternehmen gegründet, das im Ankauf und in der Verwaltung eines hochwertigen Bestandes aktiv war. Unter der Leitung von Facharzt und Chirurg Mounir Ghazi wuchs es schnell zu einem florierenden Unternehmen mit mehr als 30 Mitarbeitern, das sich auf die Vermittlung von Immobilien an Ärzte, Apotheker, Investoren und Projektentwickler spezialisiert hat.
